住宅ローンの賢い返済方法

日銀のゼロ金利解除に伴って、各銀行は金利を上げはじめています。

そうなると、国民にとっては住宅ローン金利の動向がやはり気になるところですよね。

実際、金利タイプもたくさん出てきて、

「どれを選んだら良いのかわからない」

という方も多いのではないかと思います。

そこで、今回は、今後の金利動向を踏まえた上で、住宅ローンの賢い返済方法についてお伝えいたします。

 

多様な金利タイプの中でも、 主なものでは

変動金利型　　　　　・・・金利がその都度（半年ごと） 見直される

固定金利型　　　　　・・・ 返済期間中金利は変わらない

固定特約型　　　　　・・・ 当初一定期間は固定金利で期間経過後にプランを見直す

上限特約付変動型　・・・ 基本的には変動金利型であるが金利の上限が定められて
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が挙げられます。

冒頭にも述べましたとおり、今後の金融・経済情勢を考えますと、 金利の上昇はまず避けられません。

よって、比較的当初の利率が低い変動金利型では、 長期的に見ると負担増につながると思います。

また、長期の固定金利型で返済期間中（例えば35年間） 同じ利率で返済していったとしても、当初の金利は他のプランと比較すると高くついてしまうので、少々考えものです。

さらに、「元本均等返済」とすべきか 「元利金等返済」とすべきかの選択もあります。

結論だけ言うと、元本均等返済の方が、 当初の返済の負担は増えますが、結果としてトータルの金利負担は少なくなります。

 

また、ある程度金銭的に余裕があれば、繰上返済は絶対にすべきです！

繰上返済方法には「期間短縮型」と 「返済額軽減型」の２種類がありますが、こちらも結論だけ言いますと、「期間短縮型」 の方が利息軽減効果が高いです。

 

例えば、

借入金　　： 3,000万円
利率　　　　： 3%
借入期間　：35年（元利均等返済）

のプランで3年後に200万円を繰上返済 （期間短縮型）する場合、

約295万円もの利息軽減効果が得られるのです。

なんと繰上返済額より多いんですよ！

これは、早期に多額の繰上返済をすればするほど、この利息軽減効果は高まります。

なお、こまめに繰上返済したいのならば、「繰上返済手数料が無料」 の銀行が良いでしょう。

 

もちろん税制についても、一定の要件を満たしていれば 住宅ローン控除が適用されますので、 そちらも必ず受けるようにしてください。

なお住宅ローン控除は、12月末時点の借入金残高を基に計算されますので、 年末に繰上返済してしまうと、その効果が減少してしまいます。

したがって金利負担を考えるうえでも、 繰上返済は1月が最も効果的といえるでしょう。
（なお期間短縮型を選択した場合で、 繰上返済後の最終返済日が当初の借入日から計算して10年未満となった場合には、 それ以降の住宅ローン控除は受けられません）

 

以上、住宅ローンの効果的な返済方法についてのポイントをお伝えしました。